Von: Carmen Fröhlich <CFroehlich@vdiv-bayern.de>
Gesendet: Montag, 24. Januar 2022 16:56
An: Daniela Bauer <DBauer@vdiv-bayern.de>
Betreff: Mitgliederinformation – Urteil AG München Eigentümerversammlung 2G
Liebe Mitglieder,
einige Mitglieder wurden durch Informationsmails einiger Kanzleien auf ein aktuelles Urteil des AG München zum Thema Eigentümerversammlungen unter 2G hingewiesen. Unser Justitiar RA Marco J. Schwarz hat hierzu folgende Stellungnahme für Sie verfasst:
Das Amtsgericht München hat in einem Beschluss vom 06.12.2021 zu AZ: 1293 C 19127/21 EVWEG die Auffassung vertreten, dass sich Eigentümer, die sich eigenverantwortlich gegen die Impfung entscheiden, auch die dieser Entscheidung ergebender Konsequenzen zu tragen haben, im Falle von Wohnungseigentümerversammlungen also auf unabsehbare Zeit nicht an Versammlungen teilnehmen dürfen.
Diese Entscheidung, sich nicht impfen zu lassen, führt also nicht dazu, dass Wohnungseigentümergemeinschaften gehindert sind, Eigentümerversammlungen durchzuführen.
Es handelt sich hier um eine Einzelfallentscheidung des Amtsgerichts München, die in ihrer Klarheit durchaus überraschend ist.
Sie steht in einem auffallenden Widerspruch zu den Ausführungen des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz vom 15.11.2021, wonach immer zu berücksichtigen sei, dass jedem Wohnungseigentümer das mitgliedschaftliche Recht zur persönlichen Teilnahme an einer Versammlung zusteht.
Genau dieses Recht wird aber ungeimpften Personen durch vorgenannte Entscheidung des Amtsgerichts entzogen.
Nachdem hier eine erhebliche Rechtsunsicherheit besteht, hält der Verband der Immobilienverwalter Bayern e.V. an seiner Rechtsauffassung fest, wonach Eigentümerversammlungen unter 2G-Bedingungen unzulässig sind, da einzelne Eigentümer vom Recht zur persönlichen Teilnahme ausgeschlossen werden.
Fraglich ist, ob im Falle der Durchführung einer solchen Versammlung die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar, oder gar nichtig sind.
Hieran bestehen erhebliche Zweifel, zumindest, solange keine allgemeine Impfpflicht besteht.
Damit hat es mit der Mitteilung des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz sein Bewenden, wonach es Sache des jeweiligen Veranstalters ist, zu prüfen, ob eine Veranstaltung unter Ausschluss Ungeimpfter oder nicht genesener Personen möglich ist.
Wer also die Anfechtbarkeit von Beschlüssen sehenden Auges riskieren möchte, die auf Versammlungen unter 2G-Bedingungen gefasst werden, muss sich nur dieses besonderen Risikos bewusst sein; eine Nichtigkeit solcher Beschlüsse wird allenfalls dann anzunehmen sein, wenn die allgemeine Impflicht eingeführt wurde.
Carmen Fröhlich
Geschäftsführerin
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vdiv Service GmbH
Verband der Immobilienverwalter Bayern e.V.
Sonnenstr. 11
80331 München
Tel.: 0 89 5998845-0
Mobil: 0151 61005572
Vorstand:
Walter Plank, Geschäftsführender Vorstand
RA Marco J. Schwarz, 1. Vorsitzender
Geschäftsführer
Carmen Fröhlich
Walter Plank
From: Rüscher, Burkhard <b.ruescher@snp-online.de>
Sent: Monday, January 24, 2022 10:39:03 AM
To: Rüscher, Burkhard <b.ruescher@snp-online.de>
Cc: Traut, Luzia <Luzia.Traut@SNP-Online.de>; Rampp, Lars <Lars.Rampp@SNP-Online.de>
Subject: Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona
Sehr geehrte Damen und Herren,
auf unseren Verordnungsgeber ist Verlass, denn zumindest in Bezug auf Eigentümerversammlungen ist die derzeit gültige 15. Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung (15. BayIfSMV) genauso unklar, wie es bei der einen oder anderen BayIfSMV zuvor auch schon der Fall war. Entsprechend zahlreich sind die Nachfragen insbesondere von Verwaltungsunternehmen. Anlass genug, mal wieder ein Informationsschreiben zu versenden, um Ihnen bei der schwierigen Frage, ob und inwieweit derzeit Eigentümerversammlungen möglich sind, so weit wie möglich behilflich zu sein. Vorab ist allerdings darauf hinzuweisen, dass hierzu unterschiedliche Rechtsauffassungen vertreten werden. Bei den nachfolgenden Darstellungen handelt es sich um meine persönliche Meinung, die natürlich keinen Anspruch auf Richtigkeit erhebt, mit der ich aber auch nicht alleine „da stehe“. Nachdem hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ von Eigentümerversammlungen derzeit eine große Rechtsunsicherheit besteht, sollten Sie derzeit Eigentümerversammlungen auf das zwingend erforderliche Maß beschränken. Meines Erachtens gilt das Motto, „man kann, muss aber nicht“. Hierzu im Detail:
1. Zunächst gilt es zu klären, ob für Eigentümerversammlungen derzeit 2G, 2G+, 3G oder 3G+ gilt und ob eine Beschränkung der Teilnehmerzahl besteht, was davon abhängt, ob Eigentümerversammlungen unter § 3 der 15. BayIfSMV, unter § 4 der 15. BayIfSMV oder unter § 5 der 15. BayIfSMV fallen.
Um es vorweg zu nehmen, meines Erachtens fallen Eigentümerversammlungen unter § 5 der 15. BayIfSMV. In § 5 S. 1 Nr. 1 der 15. BayIfSMV werden Veranstaltungen von Parteien und Wählervereinigungen genannt. Eigentümerversammlungen sind mit derartigen Veranstaltungen am ehesten vergleichbar. Bei Parteiveranstaltungen und Wählervereinigungen handelt es sich ebenso wie bei Eigentümerversammlungen um eine Veranstaltung, an der nur ein bestimmter, feststehender Personenkreis teilnehmen darf, bei der die allgemeine Öffentlichkeit kein Anwesenheits- und Teilnahmerecht hat und eine Mitgliedschaft Teilnahmevoraussetzung ist. Dies bedeutet:
· Gem. § 5 Abs. 1 der 15. BayIfSMV gilt 2G, d.h. es dürfen nur Geimpfte und Genesene teilnehmen.
· Die Anzahl der Teilnehmer ist nicht beschränkt.
· Gem. § 2 Abs. 1 S. 1 der 15. BayIfSMV gilt Maskenpflicht, außer am festen Sitz- oder Stehplatz, soweit zuverlässig ein Mindestabstand von 1,5 m zu anderen Personen gewahrt wird, die nicht dem eigenen Hausstand angehören (§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 der 15. BayIfSMV), oder für Gäste in der Gastronomie, solange sie am Tisch sitzen.
· Gem. § 5 Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 1 der 15. BayIfSMV können Personen, die sich aus medizinischen Gründen nicht impfen lassen können, zur Versammlung zugelassen werden, sofern sie dies vor Ort insbesondere durch Vorlage eines schriftlichen ärztlichen Zeugnisses im Original nachweisen können, das den vollständigen Namen und das Geburtsdatum enthält, und sie einen negativen PoC-PCR-Test oder einen negativen Test mittels weiterer Methoden der Nukleinsäureamplifikationstechnik, der höchstens 48 Stunden vorher durchgeführt worden ist, vorlegen können.
· Gem. § 5 Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 5 der 15. BayIfSMV ist der Veranstalter, d.h. der Verwalter, verpflichtet, die vorzulegenden Impf-, Genesenen- und ggf. Testnachweise durch wirksame Zugangskontrollen samt Identitätsfeststellung in Bezug auf jede Einzelperson zu überprüfen.
Wäre hingegen § 3 der 15. BayIfSMV einschlägig (private Zusammenkünfte), gäbe es u.a. eine Beschränkung der Teilnehmerzahl auf maximal 10 Personen. Dem Wortlaut nach regelt § 3 der 15. BayIfSMV allerdings ausschließlich private Treffen im Freundes- und Bekanntenkreis.
Wäre hingegen § 4 der 15. BayIfSMV einschlägig (öffentliche und private Veranstaltungen in nichtprivaten Räumlichkeiten), würde 2G+ gelten, d.h. geimpft, genesen und zusätzlich getestet. Ferner gäbe es eine Beschränkung der Teilnehmerzahl auf maximal 10 Personen, § 4 Abs. 2 Nr. 3 lit. d) i.V.m. § 3 Abs. 2 der 15. BayIfSMV, da es sich bei einer Eigentümerversammlung nicht um eine öffentliche Veranstaltung handeln würde, sondern um eine private Veranstaltung (vgl. mein Informationsschreiben vom 07.06.2021). Dem Wortlaut nach regelt § 4 der 15. BayIfSMV allerdings ausschließlich öffentliche und private Veranstaltungen, die grundsätzlich für die allgemeine Öffentlichkeit zugänglich sind.
2. Umstritten ist, ob die 2G-Regel zu einem Versammlungsverbot führt, da Ungeimpfte nicht teilnehmen dürfen, was einen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums zur Folge haben und zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse führen könnte. Meines Erachtens ist dies nicht der Fall. Der Verordnungsgeber hat kein Veranstaltungsverbot angeordnet. Derjenige, der sich nicht impfen lässt, nimmt bewusst damit einhergehende Beschränkungen im Privatleben und öffentlichen Leben in Kauf. Warum sollte dies bei Eigentümerversammlungen anders sein? Schließlich ist es doch eines der Ziele des Gesetzgebers, die Ungeimpften durch Beschränkungen zum Impfen zu bewegen. Ferner könnte es ebenso als Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums angesehen werden, wenn sich die Geimpften und Genesenen nur deshalb nicht versammeln dürften, weil sich in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ungeimpfter befindet.
Bestätigt wird diese Auffassung durch eine Entscheidung des AG München vom 06.12.2021 (1293 C 19127/21 EVWEG). Die Leitsätze dieser Entscheidung lauten wie folgt:
1. Einer Eigentümerversammlung steht es nicht entgegen, dass nach landesrechtlichen Vorschriften zum Infektionsschutz nur Geimpfte und Genesene mit negativem Corona-Test teilnehmen dürfen.
2. Wer sich eigenverantwortlich gegen eine Impfung entscheidet, muss die sich daraus ergebende Konsequenz tragen, auf unabsehbare Zeit nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen zu können.
Allerdings hat das AG München angenommen, dass § 4 der 15. BayIfSMV einschlägig ist, so dass an einer Eigentümerversammlung nur geimpfte oder genesene Wohnungseigentümer unter der zusätzlichen Voraussetzung eines negativen Testergebnisses teilnehmen dürften (2G+). Wie oben unter Ziff. 1 dargelegt, bin ich insoweit anderer Auffassung und halte § 5 der 15. BayIfSMV für einschlägig (2G).
3. Es wird nach wie vor dringend davon abgeraten, sog. „Ein-Mann-Versammlungen“ durchzuführen, auch wenn dies zum Teil selbst heute noch beworben wird. Das einzige, was umstritten ist, sind die Rechtsfolgen, nämlich die Frage, ob die in einer „Ein-Mann-Versammlung“ gefassten Beschlüsse nichtig sind (vgl. u.a. AG München Urt. v. 19.11.2020 – 483 C 8456/20 WEG; AG München Beschl. v. 25.02.2021 – 1291 C 2946/21 EVWEG; AG Ludwigshafen Beschl. v. 16.03.2021 – 2p C 37/21; AG Lemgo Urt. v. 24.08.2020 – 16 C 10/20), oder „nur“ mit Erfolg angefochten werden können (vgl. u.a. AG Kaufbeuren Urt. v. 17.09.2021 – 5 C 34/21; AG Augsburg Urt. v. 30.09.2021 – 31 2231/20). Grund genug, „Ein-Mann-Versammlungen“ nicht durchzuführen.
4. Auch wenn Eigentümerversammlungen nach den obigen Ausführungen derzeit unter den genannten Voraussetzungen abgehalten werden dürfen, verhält sich ein Verwalter meines Erachtens nicht pflichtwidrig, wenn er aufgrund der schwierigen Rechts- und Gesundheitslage und der dargelegten Rechtsunsicherheit derzeit keine Versammlungen einberuft und durchführt, es sei denn, es müssen unaufschiebbare und dringende Entscheidungen getroffen werden. Wie gesagt, meines Erachtens gilt das Motto, „man kann, muss aber nicht“.
Für etwaige Rückfragen und/oder Ergänzungsfragen stehen wir wie immer gerne zur Verfügung.
Abschließend noch ein Hinweis in eigener Sache. Für das I. Quartal planen wir wieder ein Webinar mit drei Vorträgen zu je 45 Minuten. Die Themen stehen noch nicht abschließend fest. Sie können uns gerne Ihre Wünsche und Anregungen mitteilen.
Mit freundlichen Grüßen
Burkhard Rüscher
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht