1. Was ist eine Wärmepumpe?
Das Thema Wärmepumpe ist in aller Munde und auch bei vielen Wohnungseigentümergemeinschaften aktuell Thema.
Dennoch ist vielen Eigentümern noch nicht klar, was es mit Wärmepumpen genau auf sich hat.
Hier gibt es für Sie eine kurze Erklärung:
Mithilfe von Wärmepumpen können Gebäude geheizt und Warmwasser aufbereitet werden. Hierzu nutzen sie die Umweltwärme aus dem Grundwasser, der Luft und/oder dem Erdreich. Denn dort befindet sich Wärme, die entzogen und mit Hilfe eines Kältekreislaufs erhöht wird. Dies geschieht durch einen in der Wärmepumpe befindlichen Kompressor, der in der Regel mit Strom betrieben wird.
Werfen wir einen Blick in die Wärmepumpe:
- In dieser zirkuliert ein Kältemittel. Dieses entzieht der bereits genannten natürlichen Quelle wie dem Grundwasser die Wärme und verdampft hierbei.
- Der Dampf des Kältemittels wird durch den Kompressor verdichtet, wodurch sich die entzogene Temperatur so weit erhöht, dass die Wärme an das im Gebäude befindliche Heizsystem abgegeben werden kann. Hierzu dient der Wärmetauscher.
- Ist die gewonnene Wärme erfolgreich in das Heizsystem abgegeben worden, wird das Kältemittel wieder flüssig und kann erneut zur Entziehung der Umweltwärme genutzt werden; die beschriebene Prozedur beginnt von vorn.
Um von der Funktionsweise der Wärmepumpe vollumfänglich profitieren zu können, sollte das Gebäude über eine sehr gute Wärmedämmung sowie ein sog. Niedrigtemperatur- Wärmeabgabesystem (beispielsweise eine Wand- oder Fußbodenheizung oder einen Niedrigtemperaturheizkörper) mit einer Vorlauftemperatur von unter 35 Grad Celsius verfügen.
Falls Sie sich für eine Wärmepumpe entscheiden, sollten Sie drei verschiedene Arten von Wärmepumpe kennen:
- Luftwärmepumpe
- Erdwärmepumpe
- Grundwasserwärmepumpe
Erstere nutzen die Wärmeenergie in der Luft, während Erdwärmepumpe die Wärmeenergie aus dem Boden gewinnen. Grundwasserwärmepumpe greifen, wie der Name schon erahnen lässt, auf das Grundwasser zurück. Weitere Informationen zu den drei Wärmepumpen-Arten finden Sie hier.
Gehört eine Wärmepumpe zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Als Eigentümer einer WEG ist es wichtig zu wissen, welche Teile des Objekts zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören.
Ein Exkurs:
Zum Gemeinschaftseigentum i.S.d. § 1 Abs. 5 WEG gehören grundsätzlich das Grundstück und das Gebäude, soweit es nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten steht.
Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Eigentümern gemeinsam verwaltet und genutzt.
Zum Sondereigentum gehört im Umkehrschluss all das, was einem WEG-Mitglied allein zusteht; hierüber kann der entsprechende Eigentümer nach seinem Belieben verfügen und andere von der Nutzung ausschließen.
Versorgt eine Heizungsanlage, in diesem Fall die Wärmepumpenanlage, die gesamte Eigentümergemeinschaft, so gehört diese zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Dies ist auch der Fall, wenn das Heizsystem nicht nur das Gebäude der WEG mit Wärme versorgt, sondern auch andere Objekte.
Sondereigentum lässt sich maximal an einzelnen Heizkörpern, den Heizkörperventilen und den Zuleitungen durch eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarungen begründen, hierzu auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 08.07.2011 (Az. V ZR 176/10).
Besteht eine solche Regelung nicht, ist die definitive Zuweisung der genannten Teile rechtlich nicht abschließend geklärt.
Ist der Einbau einer Wärmepumpe eine bauliche Veränderung?
§ 20 Abs. 1 WEG regelt die bauliche Veränderung und definiert sie als jede Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht.
Die bauliche Veränderung ist daher regelmäßig von der Erhaltungsmaßnahme abzugrenzen.
Diese ist in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelt und setzt sich aus der Instandhaltung und der Instandsetzung (vgl. § 13 Abs. 2 WEG) zusammen.
Übertragen auf Heizungsanlagen hilft folgender Grundsatz bei der Einordnung:
Wird ein funktionierendes Heizsystem ausgetauscht, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Ist das Heizsystem jedoch kaputt und muss deshalb ausgetauscht werden, spricht man von einer Instandhaltungsmaßnahme.
Die Abgrenzung und Einordnung ist von WEG zu WEG individuell zu betrachten.
Häufig wird ein Wärmepumpensystem jedoch nicht allein deshalb eingebaut, weil die Gasheizung nicht mehr funktioniert, sondern vielmehr, weil die Wirtschaftlichkeit und Energieeffizienz die Eigentümer überzeugt hat.
Hierbei würde es sich daher – wie beim Einbau einer Photovoltaik-Anlage oder der Umstellung der Zentralheizungsanlage auf Fernwärme – um eine bauliche Veränderung handeln.
Soll über die Vornahme des Einbaus entschieden werden und handelt es sich hierbei um eine bauliche Veränderung, genügt seit dem 1.12.2020 – mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform – die einfache Mehrheit zur Beschlussfassung.
Der Beschluss darf sich jedoch nicht auf den Austausch der Heizkörper erstrecken, welche zum Sondereigentum gehören.