Aktuelle Rechtsprechung

Elektroauto: Zustimmung zur Ladestation lässt sich nicht erzwingen

selbst wenn ein WEG-Mitglied anbietet, die Umbaukosten selbst zu tragen: Dass die übrigen Wohneigentümer der Installation einer Ladestation für ein Elektroauto in der Garage zustimmen, lässt sich nicht erzwingen. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts München I hervor (Urteil v. 21.01.2016, Az. 36 S 2041/15).

Das Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wollte sich ein Elektroauto zulegen. Allerdings wäre zu dessen vernünftigem Betrieb eine Ladestation in der Garage nötig. Der betreffende Wohneigentümer brachte die Angelegenheit in der Eigentümerversammlung zur Sprache und erklärte sich zur Kostenübernahme bereit. Zu seiner Überraschung lehnte die Mehrheit der WEG die geplante Installation aber ab. Daraufhin focht er den Ablehnungsbeschluss gerichtlich an, kam damit aber nicht durch.

Das angerufene Gericht stellte klar: Eine solche Ladestation zu installieren sei eine bauliche Veränderung, denn dazu müsste auch eine Stromleitung im Gemeinschaftseigentum verlegt werden. Eine solche bauliche Veränderung müsse einstimmig oder, wenn sie als Modernisierung zu werten sei, zumindest mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Die liege hier aber nicht vor.

Tauben füttern auf dem Balkon einer Eigentumswohnung ist verboten.

In einem vom AG München entschiedenen Fall war in der Hausordnung geregelt: " Das Füttern von Tauben und Möwen auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus ist nicht gestattet." Das AG sieht zum einen in der Fütterung einen Verstoß gegen die Hausordnung. Zum anderen hat die WEG aber auch schon einen gesetzlichen Anspruch auf Unterlassen der Taubenfütterung. Die Mitglieder einer WEG bilden eine soziale Gemeinschaft. Damit besteht zwischen ihnen eine Sonderverbindung, innerhalb derer allgemein eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme gilt. Durch das Auslegen von Vogelfutter, das Bereitstellen von Wasser und das Aufstellen von Nist- und Brutgelegenheiten verletzt der Eigentümer aber dieses Rücksichtnahmegebot des §14 WEG. (AG München, Urteil v.v23.09.2015, 485 C 5977/15 WEG).

Heizkörper nebst Leitungen können zu Sondereigentum erklärt werden.

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können nach aktueller Entscheidung des BGH durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10).


Zustimmung ohne Beschlussverfahren bedeutungslos

  Am 27. Juni 2016 von Redaktion   

LG München I, Urteil v. 06.07.2015, 1 S 22070/14 WEG

Plant ein Eigentümer eine bauliche Veränderung, bedarf es der Zustimmung der WEG per Beschluss. Die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Eigentümer außerhalb des Beschlussverfahrens ist unwirksam.

Geklagt hatte ein Ehepaar gegen einen Miteigentümer, der im Garten ein Gartenhaus errichtet hatte. Dieser unterlag seinem Sondernutzungsrecht. Der entsprechende Zustimmungsbeschluss war ohne die Zustimmung des Paares zustande gekommen, das später aber seine Zustimmung erteilte. Das Gericht entschied, dass die Zustimmung außerhalb des Beschlussverfahrens rechtlich keine Wirkung entfalte. Das Ehepaar dürfe seine Rechte ausüben und habe einen Anspruch auf Beseitigung des ohne formelle Zustimmung errichteten Gartenhauses.

 Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt dem Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war.

Hintergrund: Eigentümer berufen Verwalter unterjährig ab

In einer Eigentümerversammlung am 21.1.2015 beschlossen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen und den Verwaltervertrag zu kündigen. In der Folgezeit bestellten die Eigentümer eine neue Verwalterin.

Im Juni 2015 forderte die neue Verwalterin die abberufene Verwalterin auf, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen, was letztere ablehnte. Nach Verstreichen einer weiteren Frist ließ die Gemeinschaft die Jahresabrechnung 2014 durch die neue Verwalterin erstellen. Dies berechnete hierfür 800 Euro. Diesen Betrag verlangt die Gemeinschaft von der ehemaligen Verwalterin als Schadensersatz.

Entscheidung: Bisheriger Verwalter muss Jahresabrechnung machen

Die ehemalige Verwalterin muss für die Kosten der Jahresabrechnung 2014 aufkommen, denn es wäre trotz ihrer Abberufung im Januar 2015 ihre Aufgabe gewesen, diese zu erstellen.

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.
Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2014 ist spätestens mit Ablauf des Wirtschaftsjahres am 1.1.2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die abberufene Verwalterin noch im Amt.

Die Verpflichtung, für das beim Ausscheiden schon abgelaufene Wirtschaftsjahr die Jahresabrechnung zu erstellen, trifft einen ausgeschiedenen Verwalter unabhängig davon, ob die Abrechnung bei seinem Ausscheiden bereits fällig war. Auf den Zeitpunkt der Fälligkeit kommt es bei der Bestimmung, wer die Abrechnung schuldet, nicht an, denn die Bestimmung des genauen Fälligkeitszeitpunkts ist mit Unsicherheiten behaftet. Bei einem unterjährigen Verwalterwechsel müssen aber sowohl die Wohnungseigentümer als auch der bisherige und der neue Verwalter Klarheit darüber haben, wer die Jahresabrechnung erstellen muss.

Die einmal entstandene Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung besteht fort, auch wenn der Verwalter während des folgenden Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet. Sie geht nicht auf den neuen Verwalter über.

Dem alten Verwalter ist es auch nicht unmöglich, die Abrechnung zu erstellen. Wenn er die Verwaltungsunterlagen schon dem neuen Verwalter übergeben hat, hat er ein Einsichtsrecht.

Für die Erstellung der Jahresabrechnung kann der ausgeschiedene Verwalter keine zusätzliche Vergütung verlangen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Abrechnung gehört zu den dem Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG gesetzlich zugewiesenen Aufgaben.

Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH die Frage, ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des Wirtschaftsjahres oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres entsteht. Dies spielt dann eine Rolle, wenn der Verwalterwechsel zum Ende des Wirtschaftsjahres stattfindet. Dies war hier nicht der Fall.

Die Abrechnungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters erstreckt sich nur auf die Wirtschaftsjahre, die bei seinem Ausscheiden schon abgelaufen waren. Für die Abrechnung des Wirtschaftsjahres, in dem der unterjährige Verwalterwechsel stattfindet, ist der neue Verwalter zuständig.

(BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17)  

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